Новости

Здесь мы будем сообщать о событиях нашей компании! Будьте с нами!
Закон об апартаментах: как урегулируют их правовой статус 5 апреля 2022Закон об апартаментах: как урегулируют их правовой статус

Проектом закона предлагается ввести понятие «многофункциональное здание», распространить Жилищный кодекс на апартаменты и разрешить прописку

В Госдуму внесен законопроект, который должен помочь определить правовой статус апартаментов в России. Вместо обсуждаемой в Минстрое концепции «запретить строительство апартаментов и узаконить построенные» документом предлагается узаконить строительство таких проектов в будущем и ввести понятие «многофункциональные здания». В предложенном варианте проекта закона никак не регулируется статус сданных проектов, где уже живут люди, а также строящихся апартаментов.

Вероятно, что предложенный законопроект еще претерпит множество изменений. В Минстрое России считают целесообразным сосредоточиться на совместной доработке представленного документа с участием правительства и Госдумы, отметили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе министерства. В ведомстве намерены ознакомиться с предложенным проектом закона и представить свои предложения и комментарии.

Рассказываем, что предложила группа сенаторов и депутатов для решения проблемы с апартаментами, как будет регулировать их правовой статус и какие права получат жители в таких зданиях.

Многофункциональное здание

Термин «апартаменты» в законопроекте отсутствует. Документом предлагается ввести понятие «многофункциональное здание», которое включает в себя жилые и нежилые помещения. Апартаменты можно будет строить вне границ жилой застройки, в общественно-деловой зоне. При этом жилые и нежилые помещения таких зданий не должны находиться на одной лестничной площадке, а доступ собственников и пользователей нежилых помещений к жилым помещениям должен быть ограничен, отмечается в законопроекте.

Регионы получат право устанавливать местные нормативы градостроительного проектирования в отношении апартаментов, которые подразумевают обеспечение таких проектов объектами социальной и иной инфраструктуры, говорится в пояснительной записке.

Согласно проекту закона, покупателей жилья в апартаментах защитит 214-ФЗ «О долевом строительстве».

На что распространяется закон

Если закон примут, то он должен вступить в действие с 1 сентября 2021 года. Нормы нового закона затронут объекты капитального строительства, для которых после этого дня утвержден проект планировки территории либо выдан градостроительный план земельного участка.


Законопроектом предлагается распространить на апартаменты действие Жилищного кодекса

«Людей значительно сильнее заботит статус уже имеющихся апартаментов»

— Обсуждение вопроса узаконивания апартаментов не теряет своей актуальности последние несколько лет. Только за последний год было уже несколько попыток подойти к его разрешению. В этом обсуждении нужно рассматривать две параллельные задачи: первая — решение судьбы уже существующих апартаментов, вторая — определение форматов дальнейшего регулирования строительства апартаментов, или, как назвали в законопроекте, многофункциональных зданий. Разработанный законопроект дает надежду на решение второй задачи, но несколько упускает первую. Конечно, стоит понимать, что предстоит еще обсуждение в комитетах Госдумы, на экспертных площадках. Думаю, закон еще будет дорабатываться и дополняться. Конечно, людей значительно сильнее заботит статус уже имеющихся апартаментов, тех помещений, в которых они уже живут. Если уже имеющиеся апартаменты не получат статус жилых помещений, то цены на них так и останутся ниже на 15–20%, чем на аналогичное жилье.

Прописка, тарифы ЖКХ и управляющие компании

Законопроектом предлагается распространить на апартаменты действие Жилищного кодекса. Если закон примут, то жители многофункциональных зданий будут оплачивать коммунальные услуги по тарифам для жилых домов, а также платить за капремонт общего имущества. Как и в жилых домах, в апартаментах будут управляющие компании. Главное — жители апартаментов смогут прописаться в них.

Перевод в нежилые и жилые помещения

Проектом закона также регулируется проведение переустройства и (или) перепланировки помещения в многофункциональном здании. Перевод нежилого помещения в жилое допускается, если в жилые помещения переводятся все нежилые (и наоборот) на лестничной площадке. При этом должны быть соблюдены условия для ограничения доступа пользователей таких помещений к жилым зонам в здании. В случае перевода одной из квартир на этаже в нежилое помещение будут действовать общие правила для такой процедуры в жилых домах — согласие всех собственников помещений, находящихся на одной лестничной площадке, а также решение общего собрания жильцов.


Главное — жители апартаментов смогут прописаться в них

Что не так с апартаментами

Апартаменты относятся к нежилым помещениям, однако по факту многие из них используются как жилые квартиры. В законах апартаменты приравниваются к коммерческой недвижимости. Поэтому к апартаментам применяются повышенные ставки коммунальных тарифов и налоговые ставки, что делает обслуживание этого вида недвижимости дороже. Ставки по коммунальным платежам в среднем могут быть выше на 15–20%, чем для сопоставимой по площади квартиры. Если квартиры (до 20 млн руб.) облагаются имущественным налогом в 0,1% от кадастровой стоимости, то для апартаментов в большинстве случаев он составляет 0,5%, а может достигать и 2%.

Кроме того, апартаменты не защищены законом о долевом строительстве, покупателям такого типа недвижимости не гарантируется выплата компенсации в случае банкротства застройщика. Также застройщик не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами социальной инфраструктуры. На апартаменты не распространяются санитарно-эпидемиологические правила для жилых помещений, это может влиять, например, на шумоизоляцию и освещение. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию, что влечет за собой трудности при устройстве детей в школу, детсад, а иногородние покупатели апартаментов в столице оказываются лишенными социальных льгот, которые дает статус москвича.

Как предлагали решить вопрос с апартаментами

В России сейчас не урегулирован правовой статус апартаментов, хотя данный вопрос обсуждается не первый год. Минстрой планировал принять соответствующий законопроект в 2016 году, тогда предполагалось, что апартаменты будут приравнены к жилым помещениям в многоквартирных домах. Последнюю редакцию документа в 2018 году внес комитет Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, но через некоторое время его отозвали из парламента.

Летом 2019 года в комитете Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям предложили разрешить временно регистрироваться в апартаментах. Однако вопрос так и остался нерешенным.

В конце 2020 года стало известно, что Минстрой намерен запретить строительство апартаментов в России, но законодательно утвердить жилой статус уже возведенных объектов. В министерстве заявили, что, вероятнее всего, уже введенные в эксплуатацию апартаменты подпадут под амнистию и будут учтены в общем объеме ввода жилья. Позднее стало известно, что уже начатое строительство апарт-комплексов останавливаться не будет.

В начале этого года президент России Владимир Путин поручил правительству до 1 августа 2021 года обеспечить внесение в законы поправки, которые определят правовой статус апартаментов. Затем премьер-министр Михаил Мишустин утвердил дорожную карту по градостроительной деятельности России до 2022 года, одним из главных нововведений которой стало определение правового статуса апартаментов.
Чем апартаменты отличаются от квартиры и изменится ли их статус в 2022 году 5 апреля 2022Вопрос с юридическим статусом апартаментов стоит остро. Несмотря на то что с французского слово переводится как «квартира», это нежилая недвижимость. Зачем вообще строят апартаменты и присвоят ли им статус жилой недвижимости.
Что такое апартаменты и в чем их особенность
Апартаменты — нежилые помещения, приравненные к коммерческой недвижимости.
Собственник может использовать апартаменты, как захочет: жить в них, сдавать в аренду салону красоты или открыть звукозаписывающую студию.
Историческая справка
Апартаментами (от фр. appartement — квартира) в XVIII веке в России называли жилые помещения в поместьях — они были похожи на апартаменты во дворцах французских монархов. В конце XIX века слово уже устарело, а в 90-е годы XX века так начали называть элитное жилье. Сейчас апартаменты — это не люксовые квартиры, а недвижимость с особым юридическим статусом.

Апартаменты привлекают покупателей ценой. Они стоят на 20–40% меньше, чем аналогичные по местоположению и площади квартиры.

После новости о том, что апартаментам могут присвоить статус жилых помещений, их стоимость возросла, но разрыв все равно сохранился. Он обусловлен коммерческим статусом апартаментов и ограничениями, которые этот статус накладывает.

Чем апартаменты отличаются от квартир

Регистрация возможна только в жилом фонде, а апартаменты считаются коммерческой недвижимостью. Но зачастую их покупают люди, у которых уже есть квартира и прописка.

Налог на имущество варьируется от 0,5% в апарт-отелях до 2% для помещений под офисы. Однако апартаменты стоят меньше, чем квартира, — эта разница покрывает затраты на их содержание на десятки лет вперед.

На тарифы ЖКХ в апартаментах начисляется 20% НДС, к тому же они не попадают под контроль государственной жилищной инспекции. Сдавать апартаменты на рынке аренды можно за ту же сумму, что и квартиру, — учитывая их разницу в цене, отличие стоимости услуг ЖКХ почти не имеет значения.

Налоговый вычет после покупки оформляется только на  жилую недвижимость. При расчете суммы налога на имущество фиксированный налоговый вычет из кадастровой стоимости апартаментов также невозможен.

За содержание общего имущества в многоквартирном доме отвечают все собственники и принимают решения коллективно. В зданиях с апартаментами это зависит от того, кому принадлежит имущество общего пользования. Если застройщику, он не обязан считаться с мнением собственников. Если нет, владельцы апартаментов выбирают управляющую компанию и принимают решения коллективно, по аналогии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации.

Капитальный ремонт в апарт-отелях и подобных зданиях производится за счет собственников, а в жилых домах собственники регулярно отчисляют средства в Фонд капитального ремонта.

Субсидированная ипотека доступна только при покупке жилья. Зато застройщики часто сотрудничают с банками, предлагая льготные условия ипотеки на покупку апартаментов.

Апартаменты
Нормы строительства квартир регулируются законами о жилых помещениях, к апартаментам таких жестких технических требований нет. Приобретая этот вид недвижимости, нужно обратить внимание на застройщика: чтобы получить разрешение на строительство многоквартирного дома, уровень компетенций и опыт должен быть выше, чем для строительства, например, апарт-отеля.

Инфраструктура вокруг апартаментов больше подходит для семьи без детей, они часто строятся там, где нет возможности возвести жилой дом с необходимой социальной инфраструктурой. В целом местоположение может быть удачным относительно квартиры в спальном районе.

Закон о тишине распространяется только на жилые дома. Если этажом выше откроется фитнес-зал, собственник апартаментов сможет выполнять задания вместе с подопечным тренера: стены обычно очень тонкие. Но есть случаи, когда управляющая компания — часто это сам застройщик — просит собственника подписать документ, регулирующий этот вопрос.

Изъять апартаменты в счет долга можно, даже если у всей семьи нет другой собственности. Квартиру — почти невозможно, если это единственное жилье собственника.


Как изменится статус апартаментов в 2022 году
В апреле 2021 года группа сенаторов и депутатов внесла в Госдуму законопроект о правовом статусе апартаментов. Чиновники предложили ввести понятие «многофункциональное здание» — совокупность жилых и нежилых помещений вне жилой застройки, в общественно-деловой зоне.

Законопроект может дать собственникам право регистрироваться в апартаментах после их перевода в разряд жилых помещений. Однако инициатива не влияет на уже построенные здания. Первое чтение законопроекта перенесли и продолжили его разработку в 2022 году.

В этом году планируется принять закон об апартаментах, существенно доработав его и изменив некоторые положения. Председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов отметил, что нужно избежать двоякого трактования.

«Нельзя давать двоякие трактовки, что мы строим не жилье, а потом — возможность признавать его жильем <...>. Это внесет нереальный хаос, Москва погрязнет в судах. Нужны четкие решения».

Сергей Пахомов

Председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ

Депутат подчеркивает, что перевести в жилой фонд уже построенные апартаменты невозможно. Помимо прочего законопроект должен включать четкие налоговые ставки и новые правила налогообложения этих объектов недвижимости. Например, 0,5% как арендное жилье в составе апарт-отеля.
7 мифов об апартаментах 5 апреля 20221. На покупку апартаментов невозможно получить ипотеку
Это не так: банки кредитуют эти объекты в том же порядке, что и квартиры. Никаких отличий не существует, набор документов и вероятность одобрения кредита заёмщику одинакова в обоих случаях.
2. В апартаментах невозможно прописаться и, соответственно, пользоваться социальными правами
Уже несколько лет прописка в  России заменена на  регистрацию, которая бывает постоянной и  временной  (на  5 лет). В апартаментах возможна временная регистрация с неограниченным количеством продлений. Оба типа регистрации гарантируют гражданам одинаковые социальные права: доступ к системе обязательного медицинского страхования, устройство детей в детсады и школы, постановку на воинский учет, получение пенсий и другие. Более того, если вы покупаете апартаменты в  комплексе, где уже есть управляющая компания, то  регистрацией жителей будет заниматься именно она.
3. Налоги на апартаменты слишком высоки, так что это невыгодно
Налог на собственность для апартаментов действительно выше: он составляет 0,5% от кадастровой стоимости помещения, тогда как налог на квартиры – 0,1%. Однако кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у квартир.
К примеру, на студию площадью 24 кв. м с кадастровой ценой 1,74 млн рублей сумма 0,1%-го налога составит 1740 рублей в год.
В то же время аналогичные по площади апартаменты (23,1 кв. м) кадастровой стоимостью в 430 тыс. рублей налог составит 0,5% – примерно 2150 рублей в год).  

Сравним налог на жилье большей площади.

Налог на квартиру в 61,7 кв. м составит 4420 руб., на апартаменты такого же размера – 5770 руб.

На практике получается, что при одинаковой площади недвижимости, разница налога будет незначительна.
4. Большие коммунальные платежи
Да, тарифы на жилищно-коммунальные услуги (отопление, электричество, водоснабжение и водоотведение) действительно будут выше, чем в квартире – за счет добавления 20%-го НДС. Сравнивая одинаковые по площади квартиру и апартаменты, мы получим ежемесячную переплату около 300-400 рублей, что вполне покрывается разницей в изначальной стоимости объектов. Также стоит отметить, что у некоторых застройщиков работают свои управляющие компании, поэтому плата за содержание и ремонт может быть такой же, как и в квартире.
Так, например, в апартаментах средний счет за ЖКУ ежемесячно будет составлять примерно 3190 рублей. За ЖКУ в такой же квартире придется заплатить около 2840 рублей. Разница – всего 350 рублей.
5. ФЗ-214 не распространяется на апартаменты
Не верно. ФЗ-214 в равной степени касается всех участников долевого строительства – как жилых, так и нежилых помещений. Апартаменты в новостройках продаются по тем же законам, что и квартиры. Таким образом, права дольщиков защищены в равной степени.
6. Апартаменты будет сложно перепродать
Апартаменты – это такая же собственность, как квартира или, например, гараж. В любом случае этот тип недвижимости оформляется в собственность, а значит сложностей с перепродажей не возникнет.

7. У апартаментов менее удобные для жизни планировки и отсутствует инфраструктура
В целом, апартаменты и квартиры практически не отличаются, но у владельцев апартаментов больше свободы действий при перепланировке.
Согласно законодательству, при строительстве апартаментов застройщики не обязаны строить объекты инфраструктуры. Однако обычно апартаменты строятся в шаговой доступности от объектов сферы обслуживания, где уже развита транспортная и социальная инфраструктура. Также некоторые застройщики строят свои детские сады и школы в таких кварталах специально для удобства покупателей. Застройщик тем самым повышает привлекательность предложения, а для жителей покупка становится всё более похожей на приобретение квартиры со своим детским садом во дворе.
Современный покупатель уже не столь насторожено относится к апартаментам. Думаю, это связано с тем, что кроме очевидных преимуществ такой покупки: доступная стоимость, больше возможностей для перепланировки, развитая инфраструктура, возможность использовать как инвестиционное жилье – видны шаги в сторону приравнивания апартаментов к жилью. Апартаменты, действительно, отличный вариант как для собственного проживания, так и для инвестиции.
Итак, апартаменты можно с уверенностью назвать перспективным приобретением, которое способно обеспечить и прибыльность вложения, и качественно высокий уровень жизни.