Апартаменты: преимущества и недостатки
14 января 2021
Плюсы
1. Цена. Апартаменты стоят дешевле аналогичных квартир в среднем на 20%. В центре Уфы разница может составлять до 50%, если речь идет об уникальном месте. Невысокая цена – главное конкурентное преимущество апартаментов. Преимущества при покупке апартамента: средняя цена на 1-комнатные квартиры в Центре г. Уфы от 120 000 руб/м2 и выше, на апартаменты от 90 000 руб/м2.
2. Расположение. В условиях дефицита земельных участков под строительство жилья, особенно в крупных городах, застройщики апартаментов оказались в выигрышном положении – их объекты возведены в центральных районах, рядом с городскими парками или в деловых кварталах с развитой инфраструктурой.
3. Гостиничный сервис. Во многих комплексах жителям апартаментов обеспечены круглосуточный консьерж-сервис и гостиничные услуги: уборка, доставка еды, заказ билетов, такси, столиков в ресторане и многое другое. Если недвижимость приобретается для сотрудников крупных компаний, в том числе иностранцев, или покупатель – бизнесмен, художник или просто одинокий и занятый трудоголик, у которого нет времени и возможности заниматься бытом, то такое преимущество оценивается по достоинству.
4. Офис и жилье одновременно. Нежилой статус помещения позволяет не только зарегистрировать юридический адрес фирмы, но и использовать апартаменты как офис – кабинет психоаналитика, консультанта, программиста. Некоторые управляющие компании негативно относятся к обустройству офисов в апартаментах, но лояльны в тех случаях, когда ожидается низкий трафик посетителей. Кроме того, возможен вариант покупки в одном и том же многофункциональном центре апартаментов для жизни и офисного помещения в деловой зоне комплекса, например, в Central Park. Можно работать, жить, обедать в ресторане и совершать покупки, не выходя из дома.
5. Совместная собственность на общие помещения в доме. Владельцам апартаментов, как и собственникам жилых квартир, принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (согласно Постановлению Пленума Высшего арбитражного суда № 64 от 23 июля 2009 г.). При разумном управлении (сдача в аренду помещений, предоставление площадей для рекламы и т.д.) жители могут получать прибыль и компенсировать высокие затраты на обслуживание.
6. Возможность выбора уникальной архитектуры дома или свободной планировки. Апартаменты могут располагаться в реконструированных промышленных зданиях – это уникальное жилье для любителей стиля лофт: потолки от 4 до 6 метров, толстые кирпичные стены, огромные комнаты. Встречаются планировки с террасами и отдельным входом, с внутренними двориками, панорамным остеклением и т.д. Кроме того, большинство апартаментов продаются без межкомнатных перегородок – только несущая стена по периметру помещения, что открывает простор для дизайнерских решений.
7. Особые инвестиционные программы. В некоторых комплексах с апартаментами предлагаются программы покупки с гарантированным доходом, когда управляющая компания гарантирует покупателю выплату ежемесячных процентов от дохода при сдаче в аренду купленных апартаментов или гарантирует удвоение дохода по прошествии нескольких лет. Программы новые, трудно оценить их жизнеспособность в кризисных экономических условиях, но определенный инвестиционный потенциал у апартаментов, несомненно, есть. В первую очередь, при сдаче в аренду.
8. Кадастровая стоимость (налоговая база) апартаментов ниже, чем у квартир в среднем в 1,5-2 раза, что отчасти нивелирует разницу в налогах на имущество.
9. Налог на имущество: Если на объекте размещено более 20% торговли, офисов, предприятий общественного питания, и т.д., то Госинспекция определяет вид объекта, и включает в реестр, определяя налоговую ставку от 0,5% до 2%. Исходя из практики московских апартаментов,- там на все виды апартаментов установили ставку: 0,5%. Налог на квартиры в Уфе составляет 0,1% (до 10 млн руб.) от кадастровой стоимости. Для квартир не облагаемая налогом площадь составляет 20 кв. м. Налоговые вычеты для апартаментов не предусмотрены. Расчётная база для налогообложения для апартаментов идёт от кадастровой стоимости, а она в два раза ниже, чем для квартир. Новостройки попадают в реестр только после ввода в эксплуатацию и поэтому узнать точную ставку пока к сожалению не получится.
10. Коммунальные платежи: платёж за коммуналку будет выше на 15-20%, так как расчёт по тарифам идёт как по коммерческому помещению. Но застройщик предполагает, что квартплата на апартаменты в Уфе не будет сильно отличаться от аналогичных квартир.
11. Доступность ипотеки. Несмотря на то что Ставка по ипотеке с Господдержкой не распространяется на апартаменты - ставки могут быть ниже, чем для квартир, например при получении ипотеки через Сбербанк на первый год будет скидка до 6,4%, а итоговая процентная ставка будет равна 0,9 - 2,7%. Эта категория недвижимости признана состоятельной и рассматривается банками в качестве ипотечного залога.
Минусы
1. Нельзя оформить постоянную регистрацию. Отсутствие прописки – главный недостаток апартаментов. Нежилой статус и определение апартаментов как гостиничного номера повышенной комфортности позволяют сделать только временную регистрацию сроком на пять лет, и только в комплексах со статусом апарт-отеля или гостиницы. При отсутствии временной регистрации ребенку не предоставляют место в детском саду или школе, нельзя будет оформить полис ОМС и встать на учет в поликлинике.
2. Налог на имущество. С 1 января 2016 года налог исчисляется от кадастровой, а не от инвентаризационной стоимости недвижимости. При этом если апартаменты входят в состав многофункциональных или торгово-офисных центров, то налог на имущество составит 2% от кадастровой стоимости, если являются «прочим объектом недвижимости», то он будет равен 0,5%. При этом кадастровая стоимость апартаментов, как коммерческой недвижимости, ниже в два раза, чем на квартиры. Налог на квартиры в Уфе составляет 0,1% (до 10 млн руб.) от кадастровой стоимости. Для квартир не облагаемая налогом площадь составляет 20 кв. м. Налоговые вычеты для апартаментов не предусмотрены.
3. Коммунальные и эксплуатационные расходы. В среднем оплата за электричество, тепло и воду – не много выше, чем в жилых квартирах. Обслуживание апартаментов в целом, обещает управляющая компания застройщика, будет обходиться так же, как на жилые квартиры.
4. Налоговые вычеты при покупке и продаже не предоставляются.
5. 214-ФЗ для апартаментов не действует. Это значит, что в случае проблем с застройщиком дольщики не будут признаны пострадавшими по критериям Минрегиона и не получат защиту от государства. Продажи не регулируются 214-м законом, даже если инвестор заключает договоры долевого участия.
6. При покупке нельзя использовать жилищный сертификат, материнский капитал, субсидии.
7. Нехватка инфраструктуры. Застройщик не обязан строить объекты социальной (школы, детские сады, поликлиники, магазины) и транспортной инфраструктуры. Во многих комплексах их и нет – все зависит от уровня ответственности и приоритетов застройщика. В некоторых комплексах, особенно деловых и многофункциональных, в оживленных и тесно застроенных районах отсутствуют дворы с игровыми площадками – мамам с детьми просто негде погулять. Зато рядом есть городские парки.
8. Социальные ограничения. У жителей апартаментов нет права на социальное обслуживание по месту нахождения.
9. На апартаменты не распространяются нормы СанПиН, которые установлены для жилых помещений (по освещенности, шумоизоляции, инсоляции и пр.). Иногда обнаруживается, что стены между соседними апартаментами тоньше, чем в квартирах; панорамные окна могут или совсем не открываться (при этом воздух поступает исключительно из центральной системы кондиционирования дома), или откидываться на минимальный угол. Лоджий или балконов во многих апартаментах нет, близко стоящие корпуса МФК могут загораживать помещения от света.
10. Должников по коммунальным платежам апартаментов закон не защищает. У неплательщиков коммунальных платежей в жилых квартирах нельзя отключать воду и тепло, только электричество. К апартаментам это не относится.
1. Цена. Апартаменты стоят дешевле аналогичных квартир в среднем на 20%. В центре Уфы разница может составлять до 50%, если речь идет об уникальном месте. Невысокая цена – главное конкурентное преимущество апартаментов. Преимущества при покупке апартамента: средняя цена на 1-комнатные квартиры в Центре г. Уфы от 120 000 руб/м2 и выше, на апартаменты от 90 000 руб/м2.
2. Расположение. В условиях дефицита земельных участков под строительство жилья, особенно в крупных городах, застройщики апартаментов оказались в выигрышном положении – их объекты возведены в центральных районах, рядом с городскими парками или в деловых кварталах с развитой инфраструктурой.
3. Гостиничный сервис. Во многих комплексах жителям апартаментов обеспечены круглосуточный консьерж-сервис и гостиничные услуги: уборка, доставка еды, заказ билетов, такси, столиков в ресторане и многое другое. Если недвижимость приобретается для сотрудников крупных компаний, в том числе иностранцев, или покупатель – бизнесмен, художник или просто одинокий и занятый трудоголик, у которого нет времени и возможности заниматься бытом, то такое преимущество оценивается по достоинству.
4. Офис и жилье одновременно. Нежилой статус помещения позволяет не только зарегистрировать юридический адрес фирмы, но и использовать апартаменты как офис – кабинет психоаналитика, консультанта, программиста. Некоторые управляющие компании негативно относятся к обустройству офисов в апартаментах, но лояльны в тех случаях, когда ожидается низкий трафик посетителей. Кроме того, возможен вариант покупки в одном и том же многофункциональном центре апартаментов для жизни и офисного помещения в деловой зоне комплекса, например, в Central Park. Можно работать, жить, обедать в ресторане и совершать покупки, не выходя из дома.
5. Совместная собственность на общие помещения в доме. Владельцам апартаментов, как и собственникам жилых квартир, принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (согласно Постановлению Пленума Высшего арбитражного суда № 64 от 23 июля 2009 г.). При разумном управлении (сдача в аренду помещений, предоставление площадей для рекламы и т.д.) жители могут получать прибыль и компенсировать высокие затраты на обслуживание.
6. Возможность выбора уникальной архитектуры дома или свободной планировки. Апартаменты могут располагаться в реконструированных промышленных зданиях – это уникальное жилье для любителей стиля лофт: потолки от 4 до 6 метров, толстые кирпичные стены, огромные комнаты. Встречаются планировки с террасами и отдельным входом, с внутренними двориками, панорамным остеклением и т.д. Кроме того, большинство апартаментов продаются без межкомнатных перегородок – только несущая стена по периметру помещения, что открывает простор для дизайнерских решений.
7. Особые инвестиционные программы. В некоторых комплексах с апартаментами предлагаются программы покупки с гарантированным доходом, когда управляющая компания гарантирует покупателю выплату ежемесячных процентов от дохода при сдаче в аренду купленных апартаментов или гарантирует удвоение дохода по прошествии нескольких лет. Программы новые, трудно оценить их жизнеспособность в кризисных экономических условиях, но определенный инвестиционный потенциал у апартаментов, несомненно, есть. В первую очередь, при сдаче в аренду.
8. Кадастровая стоимость (налоговая база) апартаментов ниже, чем у квартир в среднем в 1,5-2 раза, что отчасти нивелирует разницу в налогах на имущество.
9. Налог на имущество: Если на объекте размещено более 20% торговли, офисов, предприятий общественного питания, и т.д., то Госинспекция определяет вид объекта, и включает в реестр, определяя налоговую ставку от 0,5% до 2%. Исходя из практики московских апартаментов,- там на все виды апартаментов установили ставку: 0,5%. Налог на квартиры в Уфе составляет 0,1% (до 10 млн руб.) от кадастровой стоимости. Для квартир не облагаемая налогом площадь составляет 20 кв. м. Налоговые вычеты для апартаментов не предусмотрены. Расчётная база для налогообложения для апартаментов идёт от кадастровой стоимости, а она в два раза ниже, чем для квартир. Новостройки попадают в реестр только после ввода в эксплуатацию и поэтому узнать точную ставку пока к сожалению не получится.
10. Коммунальные платежи: платёж за коммуналку будет выше на 15-20%, так как расчёт по тарифам идёт как по коммерческому помещению. Но застройщик предполагает, что квартплата на апартаменты в Уфе не будет сильно отличаться от аналогичных квартир.
11. Доступность ипотеки. Несмотря на то что Ставка по ипотеке с Господдержкой не распространяется на апартаменты - ставки могут быть ниже, чем для квартир, например при получении ипотеки через Сбербанк на первый год будет скидка до 6,4%, а итоговая процентная ставка будет равна 0,9 - 2,7%. Эта категория недвижимости признана состоятельной и рассматривается банками в качестве ипотечного залога.
Минусы
1. Нельзя оформить постоянную регистрацию. Отсутствие прописки – главный недостаток апартаментов. Нежилой статус и определение апартаментов как гостиничного номера повышенной комфортности позволяют сделать только временную регистрацию сроком на пять лет, и только в комплексах со статусом апарт-отеля или гостиницы. При отсутствии временной регистрации ребенку не предоставляют место в детском саду или школе, нельзя будет оформить полис ОМС и встать на учет в поликлинике.
2. Налог на имущество. С 1 января 2016 года налог исчисляется от кадастровой, а не от инвентаризационной стоимости недвижимости. При этом если апартаменты входят в состав многофункциональных или торгово-офисных центров, то налог на имущество составит 2% от кадастровой стоимости, если являются «прочим объектом недвижимости», то он будет равен 0,5%. При этом кадастровая стоимость апартаментов, как коммерческой недвижимости, ниже в два раза, чем на квартиры. Налог на квартиры в Уфе составляет 0,1% (до 10 млн руб.) от кадастровой стоимости. Для квартир не облагаемая налогом площадь составляет 20 кв. м. Налоговые вычеты для апартаментов не предусмотрены.
3. Коммунальные и эксплуатационные расходы. В среднем оплата за электричество, тепло и воду – не много выше, чем в жилых квартирах. Обслуживание апартаментов в целом, обещает управляющая компания застройщика, будет обходиться так же, как на жилые квартиры.
4. Налоговые вычеты при покупке и продаже не предоставляются.
5. 214-ФЗ для апартаментов не действует. Это значит, что в случае проблем с застройщиком дольщики не будут признаны пострадавшими по критериям Минрегиона и не получат защиту от государства. Продажи не регулируются 214-м законом, даже если инвестор заключает договоры долевого участия.
6. При покупке нельзя использовать жилищный сертификат, материнский капитал, субсидии.
7. Нехватка инфраструктуры. Застройщик не обязан строить объекты социальной (школы, детские сады, поликлиники, магазины) и транспортной инфраструктуры. Во многих комплексах их и нет – все зависит от уровня ответственности и приоритетов застройщика. В некоторых комплексах, особенно деловых и многофункциональных, в оживленных и тесно застроенных районах отсутствуют дворы с игровыми площадками – мамам с детьми просто негде погулять. Зато рядом есть городские парки.
8. Социальные ограничения. У жителей апартаментов нет права на социальное обслуживание по месту нахождения.
9. На апартаменты не распространяются нормы СанПиН, которые установлены для жилых помещений (по освещенности, шумоизоляции, инсоляции и пр.). Иногда обнаруживается, что стены между соседними апартаментами тоньше, чем в квартирах; панорамные окна могут или совсем не открываться (при этом воздух поступает исключительно из центральной системы кондиционирования дома), или откидываться на минимальный угол. Лоджий или балконов во многих апартаментах нет, близко стоящие корпуса МФК могут загораживать помещения от света.
10. Должников по коммунальным платежам апартаментов закон не защищает. У неплательщиков коммунальных платежей в жилых квартирах нельзя отключать воду и тепло, только электричество. К апартаментам это не относится.
