;
Знаете номер
объекта?
 Показать
Подробная информация
по всем объектам
+7 (937) 33-33-401
с 9 до 21, ежедневно
Долевое участие в строительстве в 2018-2019 году

Долевое участие в строительстве в 2018-2019 году

29 Января 2019


Неспокойно как-то нынче на рынке новостроек. Летом подмосковная Urban Group наплодила около 14 тысяч обманутых дольщиков. После блокировки регистрации договоров стройки останавливаются, дольщики пьют валерьянку, по рынку гуляют слухи о грядущих банкротствах.

Прощай, вложения «в котлован»?

Будущим летом мы полностью откажемся от принципа долевого участия в строительстве. Зачем государство решило менять правила игры на рынке новостроек?

Напомним, как долевой принцип (пока еще) работает. Затевая стройку, застройщик получает необходимые разрешения и объявляет о начале продаж. Продает он квартиры, хотя на самом-то деле как таковых их и нет, - они не построены. («Я продал снег», - как-то самодовольно заявил мне один риэлтор, работающий с новостройками). Дольщики покупают жилье на разных стадиях строительства. Чем раньше покупатель подоспеет, тем дешевле ему обойдется квартира. На этапе котлована она на 15 - 20%, а в некоторых случаях и на 30% дешевле готовой. Привлекательно, но рискованно.

До сих пор застройщики весьма вольно обращались с деньгами дольщиков - запросто могли перебросить деньги с одного объекта на другой, то есть, по сути, за ваши денежки достраивали предыдущий жилой комплекс. Теперь это запрещено. Кроме того, застройщики почти всегда надеются на рост цен. И нередко, не закончив старые проекты и рассчитывая на подорожание метра и будущие прибыльные продажи, встревают в какую-нибудь новую стройку. А в итоге получается, что силенок на все проекты не хватает, цены на рынке снижаются, финансы поют романсы. Именно это и приключилось с несчастной Urban Group.

А поскольку разбираться с митингующими обманутыми дольщиками в основном приходится государству, властям, мягко говоря, надоело целоваться с одними и теми же граблями на протяжении многих лет.
Что происходит сейчас
Пока рынок переживает переходный период. Чтобы его пройти более или менее безболезненно, были приняты поправки в легендарный закон о долевом строительстве № 214, регулирующий отношения покупателя и строителя. По этим переходным правилам банки начинают контролировать финансы застройщиков, в связи с чем компании должны были до 1 сентября открыть специальные счета, куда перечисляются деньги дольщиков. В противном случае Росреестр блокирует сделки. Но не навечно - запрет снимается, после того как компания откроет счет.

Вот тут и возникли проблемы - пара сотен застройщиков спецсчета таки вовремя не открыли. Хотя вроде бы обо всем знали заранее.

- До публичного объявления о приостановке продаж власти направляли застройщикам уведомления о своем предстоящем решении, то есть пытались решить вопрос безболезненным для девелопера путем, - утверждает Роман Сычев, генеральный директор компании Tekta Group.

Сложившуюся сейчас ситуацию с приостановкой строек эксперты рынка характеризуют как неприятную, но не трагическую. Скорее всего, многие из них просто не успели открыть спецсчета из-за того, что пришлось поменять банк - список банков, обслуживающих девелоперов, ограничен.

- Пока нельзя сказать, что отказ в регистрации ДДУ стал массовым явлением, - комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».

Но осадочек от всего этого, конечно, остается. Людей настораживает, «что инициатива по закрытию продаж исходит от властей, в которых народ видит защитников интересов дольщиков», говорит Кирилл Игнахин. Эксперты откровенны: поставлены под удар деньги клиентов, которые уже вложились в проект, новые покупатели, увидев, что стройка встала, убегают к конкурентам. Да и на репутации компании теперь пятно. Выход у компаний-двоечников только один - открыть спецсчет, благо процедура немудреная, банкиры заверяют, что это не сложнее, чем завести обычный расчетный счет.

А если обанкротятся и застройщик, и банк?

Средства покупателей жилья на эскроу-счетах будут защищены. Если застройщик со стройкой вдруг не справится, покупатель при долевом участии в строительстве в 2019 году получит обратно заплаченную сумму. Кроме того, счета эскроу с суммой до 10 млн. рублей будут застрахованы по системе Агентства по страхованию вкладов (АСВ) на случай банкротства банка. Это значит, что деньги в пределах этой суммы в случае чего вернут за счет агентства. По той же схеме, как их возвращают вкладчикам банков. Только в случае дольщиков сумма, сохранность которой гарантирует государство, значительно больше (до 10 млн.).

Компании-неудачники уйдут с рынка

После того, как завершится переход на проектное финансирование, рынок новостроек неизбежно изменится. Прогнозы такие:

1. Строительных компаний станет меньше, но сами они будут более крупными.

Однозначно с компаниями-неудачниками придется распрощаться, в новых условиях они работать не смогут. Банки станут еще пристальнее контролировать девелоперский бизнес, «каждый застройщик и его ЖК будут рассматриваться отдельно и комплексно. Конечно, банки не склонны рисковать и вкладываться в неликвидные проекты, поэтому далеко не все застройщики получат кредиты», предупреждает Мария Литинецкая.

Труднее всего придется небольшим фирмам. Возможно, они сольются с другими, возможно, завершат строительный проект и уйдут с рынка. Придет время крупных компаний, желательно с «административным ресурсом». В провинции придется труднее (меньше денег и недвижимость дешевле), но и там возникнут свои системообразующие монстры.

2. Новостройки подорожают. Но не сразу.

Понятно, что все хлопоты и затраты, которые застройщики сегодня несут, отразятся на стоимости недвижимости для покупателей. Цены вырастут в среднем процентов на 20. Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель», прогнозирует возможное подорожание и до 30%. Правда, это случится не сегодня и не завтра. Пока есть факторы, сильно сдерживающие цены: предложений на рынке много, лишних денег у покупателей нет.